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一个月内,央行三次在重要金融会议中提及房地产行业 ——凤凰网房产北京

一个月内,央行三次在重要金融会议中提到房地产行业

前所未有。

一个月内,央行三次在重要金融会议中提到房地产行业。

9月27日,据中国人民银行网站,中国人民银行货币政策委员会开会2021年第三季度会员大会,会上少见地提及了房地产:确保房地产市场的身体健康发展,维护住房消费者的合法权益。

9月29日,央行、银保监会牵头开会房地产金融工作座谈会。会议特别强调:围绕“稳地价、稳房价、大位预期”目标,精确做到和继续执行好房地产金融审慎管理制度,坚决房子是用来寄居的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期性刺激经济的手段,持续实施好房地产长效机制,加快完备住房租赁金融政策体系;金融机构要按照法治化、市场化原则,因应涉及部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

10月15日,央行举办2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,会上央行金融市场司司长邹澜再次提及房地产行业。

邹澜回应,大多数房地产企业经营务实,财务指标较好,房地产行业总体是身体健康的。

针对地产企业海外美元债券价格普跌现象,邹澜则称之为,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显上升,出现了一致性的膨胀行为,房地产开发贷款增速经常出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。

事实上,这种短期过激反应不仅仅表现在了资本市场。

一场无声的行业出有清,眼下就在加速展开。

9月29日,祁门县人民法院刊出公告,黄山瑞丰房地产开发有限公司月破产。

9月26日,凤台县人民法院刊出公告,凤台渝安房地产开发有限公司月破产。

9月15日,山西省长治市中级人民法院刊登公告,山西旭恒源房地产开发有限公司正式倒闭。

.......

不断更新的数据背后,是越来越多三四线及以下城市的房企消失不知。

而另一边,则是各地楼市销售的急转直下。

58还乡客房产研究院数据显示,2021年国庆长假期间(10月1日-7日),15个重点监测城市新房成交价套数为8309套,成交价面积为92.44万平米,较去年同期下降19%,但与2019年基本持平。其中,一线城市较为稳定,但二三线城市经常出现较大降幅。

二手房方面,贝壳研究院统计的重点50城成交量微减。但此前火热的“长三角”“大湾区”等区域,市场明显低迷,买卖双方均出现从容情绪。

一个真实的案例。同住一线城市的小鹏,前不久刚递了二十万定下某网红楼盘,没想到各路有关房企运营的负面消息接踵而至,小鹏寝食难安,他告诉记者,现在这种情况,一边是先前几百万的房款,一边是可能会打水漂的二十万定金,自己不知如何是好。

时代变了,风口变了,房地产的故事终究也跟着逆了。

那些靠融资、圈地、盖楼做到大规模的首富神话正在远去,此文我们尝试回望:关于房企活下去的故事。

冬天提前来了

2021年的房地产市场,如果要用一个词形容,那应当就是魔幻。

上半年,楼市延续着去年年底以来的“过热”征兆。杭州、深圳、西安、成都......在媒体的报导中,不少热门城市出现了疯狂的抢房现场。

但下半年,楼市行情却急转直下。据国家统计局公布的数据,从6月开始,70个大中城市中,房价(还包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月激增。

到今年9月,楼市成交价下滑的局面仍未改变。公开数据显示,9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。热点二线城市中,除了南京等个案外,其余也以继续降温居多。据中原地产的统计资料,广州、福州、南宁等城市的成交价面积降幅在50%以上。

今年8月-9月,21智库对北京、上海、广州几个城市进行走访调查。

在北京。以一套建成于1980年的老旧公房为事例,房子建筑面积38平方米,6月中旬挂牌价为866万元,买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而到了九月,这套房最终以680万元成交价了,前后差价超过120万元。

在上海。记者探访市中心到郊区多家中介,找到上海二手房调控政策倒数实施之后,二手房成交瞬间跌入冰点,市场流动性不容乐观。

在广州。二手房参考价实施之后,广州曾经一度走进单边行情的二手房市场开始消息传递。据克而瑞研究中心统计资料,广州二手房成交量连续三个月都保持在8000多套的水平,而过去一年多的时间都是维持在过万套的成交量,高峰期甚至可达1.4-1.5万套。

新房市场的销售压力同样与日俱增。据克而瑞数据,2021年9月,TOP100房企构建单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月、首次环比上升,较2020年同比也下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩展现出不及上半年和去年同期,7-9月连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步不断扩大。

就在近日,多地就频现中小房企因业绩承压降价促销的消息。比如位于南京浦口城南中心的某盘,近期发售少量工抵房,有的房源总价高于市场价100万。即便如此,也没能造就行情,反而让一些城市警觉,紧急实施了“限跌令”。

魔幻的一幕还发生在了土地市场。

10月13日,北京第二批集中供地收官,原本计划供应的43宗土地,仅有11宗走到了现场竞价环节,除1宗地采用招标转让早早订下归属以外,直到竞买甄选截止日,仍有26宗地块无人甄选,截止日当晚,北京市规自委官慰26宗地块推迟出让,占总出让地块的60.47%。

事实上,不包含上海、武汉和北京在内,截至2021年10月7日,已有15个重点城市完成了第二批集中于供地土拍电影。

对此,据中信建投统计,15城的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均值溢价率上升了11.9个百分点。挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量约206宗,流拍及中止交易亲率超过29.4%。

这和第一批集中于供地的情况大不相同。

今年2月,自然资源部要求22个重点城市实施“两集中于”供地。

所谓“两集中于”,一是集中于公布转让公告,原则上发布出让公告全年不得多达3次,实际间隔时间和出让地块数量要相对平衡;二是集中于的组织出让活动。

土拍“价高者得”时代一去不返。按照自然资源部的众说纷纭,此次改革是通过增加土地供应、充份披露信息,来“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带给的对市场预期的影响”。

但和第二批集中供地情况不一样的是,第一批集中于供地中热点城市土地市场疯狂依旧,溢价率不降反升,楼面价创新低。尤其是重庆,平均值溢价率约38.82%,渝北区的一宗地块还以14470元/平方米的单价创下了重庆的单价“地王”纪录。

克而瑞的数据更能解释问题。数据显示,在首轮集中于供地中展现出大力的龙头房企,三季度投资力度放缓最为显著,尤其是投资集中于一二线的房企,三季度投资金额平均值降幅超过60%。就8月单月来看,50强中甚至有半数房企仍未追加土储进账。

短短几个月,市场竟有如此大的变化。

2021年初还是短路的楼市,在2021年的秋天提早入冬了。

信用危机显露

让房企感受到寒意的还有资本市场。

光大证券在最新研报中认为,截至2021年9月30日,共有12只地产美元债再次发生违约,涉及发行人共8家,违约金额总计42.85亿美元。其中今年前九月的违约额度是22.3亿美元,已全面多达去年的17.55亿美元。

转入十月,名单继续更新。10月4日,花样年披露公告称之为,公司约有2.06亿美元的未偿还票据已到期,且未于当日缴付。

10月11日,新的力控股发布公告称,无力偿还债务10月18日到底应付的2.5亿美元债本金及利息。

还有些房企,则是走到了实质债权人的边缘。

10月11日,当代置业宣布,10月25日到期的2亿美元的债券余额延期兑付,目前正在谋求投资人的协议书和同意。

地产美元债一直是国内房企融资渠道的一个重要补足。自2016年“930新政”后,股权融资、债券和信托等融资渠道受到不同程度的限制,越来越多的房企开始寻求海外发债。Wind 数据表明,截至2021年10月18日,地产美元债存量规模为2010.94亿美元,占到中资美元债的22.69%。

眼下,偿债高峰期已经到来。据光大证券研报显示,2021年四季度共计92.95亿美元的地产美元债即将到期,其中世茂集团到期规模最大,为8.2亿美元;2022年全年共计544.16亿美元的债务即将到期,其中恒大集团、佳兆业集团、景程、绿地等房企到期规模较小,均多达20亿美元。

然而随着2021年以来房企债务债权人事件的频发,恐慌性情绪也在一度市场上蔓延。

今年7月26日,中梁2022年1月到期的7.5%美元债,富力地产2023年8月到期的11.75%美元债,各自刷新自该笔债券发售以来单日最大跌幅。融信2023年6月到期美元债、阳光城2025年到期美元债、佳兆业2024年到期美元债、易居2022年4月到期美元债均经常出现显著下跌。

如果说7月底的房企美元债暴跌是房企流动性预警前兆,那么10月4日开始的房企美元债集体沉降,则曝露了房企潜在的信用危机。

受花样年违约事件影响,绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等美元债均大幅暴跌,收益率随之攀升。有投资者甚至指出,10月5日,多只房企美元债刷新高息地产债8年来仅次于跌幅,跌幅较大的多数是债券单B评级的房企。

两轮暴跌,体现的正是市场对房企消弭债务风险能力的信心严重不足。

一方面,各地楼市行情的急转直下,让房企无法通过销售回款及时获得需要的现金流。

另一方面,“借新还原有”的路不再流畅。据第三方数据统计资料,今年8月地产债发行规模10.36亿美元,而同期到期规模为35.4亿美元;9月地产债发售规模约53.91亿美元,同期到期规模为50.18亿美元。

如此艰难时刻,一些房企选择了积极开展市府行为。10月5日以来,中梁(02772.HK)、禹洲(01628.HK)、德信(02019.HK)、金辉控股(09993.HK)、弘阳(01996.HK)、融信(03301.HK)等房企密集对外透露买入美元债。

那么个别房企的举动能否平稳整个市场的信心?邹澜在2021年三季度金融统计数据发布会上给出了这样的对此:一些中资房地产企业已经开始回购境外债券,这反映了企业对自身发展前景的信心,预计对于减轻市场紧张情绪、完全恢复市场信心将起着大力作用。

曾经的狂飙突进

一荣俱荣,一损俱损。

在房企们共同面对此轮行业困境之前,它们几乎共同享受了长约20年的行业红利。

这是个狂飙前进的故事。低负债、高杠杆、低周转的可怕发展模式,让一大批房企快速崛起。

这也是房地产老板们活得较为惬意的20年,他们成了胡润和福布斯等富豪榜上最活跃的身影。其中,万达的王健林和恒大的许家印,都曾摘得“中国首富”的头衔。至于多次走到女首富宝座的杨惠妍,则是碧桂园创始人杨国强的女儿。

然而“看面子都是土豪,看里子全是负债”。

2020 年 8 月,住建部、央行召集 12 家房企召开,“三道红线”监管正式出台。

根据“三道红线”规定,房企将视踩线情况分为“白、橙、朱、绿”四档。如摔三道红线,为“红色档”,不得新增有息负债;如踩两道红线,为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;如摔一道红线,为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三道红线一道未踩为“绿色档”,有息负债规模年增长速度不得超过15%。

中国指数研究院的数据显示,截止2021年6月末,处于“红色档”即三道红线仅有摔的上市房企有19家,“橙色档”的上市房企有24家,“黄色档”有76家,“绿色档”有73家。

可见,大部分房企都面对着极大的降负债、去杠杆的压力。再加上房贷“五档管理”等代表性政策对过资金端的“抽血”,一批房企陷于风险之中。

据不几乎统计,今年以来(累计10月14日),人民法院公告网上共计公布超300份关键词涉及“房地产”的破产文书。

如果说以前出问题的房企规模相对有限、对全局影响不大,那么近日一些头部房企违约事件的发生,无疑对市场产生了巨大的冲击。

头部企业尚且如此,其他的真能独善其身?带着这样的疑惑,市场观望情绪陡增,再变换房贷利率下调、房贷放宽的影响,楼市行情急转直下,“金九银十”惨变“惊九阴十”。

而政策的高压同样快速改变着土地市场的热度。

为了稳定地价,杭州、南京等多个城市先后宣告调整第二次集中于出让规则。调整内容还包括单宗地块溢价率不超过15%、严查房企购地资格和购地资金审查等。

这进一步提高了房企的参拍门槛和资金成本。多名头部房企人士在接受采访时回应,即便是具有融资优势的龙头房企,短时间要筹集巨额的保证金也并非易事。

短短几个月内拿地热情快速退去的背后还有收益方面的权衡。某头部房企在一场投资者会议上透露,首批次集中于供地土地中,有相似60%是不赚的,甚至这里面还有比较多可能是亏本的。

这种现象是否不会持续?易居研究院智库中心研究总监贤跃进在拒绝接受媒体专访时称,“流拍”还不至于不会成为常态,土地市场本身有博弈概念,类似于流拍也会倒逼地方政府修正土地供地规则。

中国房地产业协会会长冯俊在近日的演说中也指出,今后几十年,房地产市场不有可能维持20多个百分点的快速增长,但是保持现在的建设规模,既是需要的,也是不可避免的,“在相当长的时间里面,总规模不会保持在这么一个水平上。”

足见,未来的房地产行业虽不至于失去了想象空间,但却告别了狂飙前进的时代。

房企,“活下去”才有意义

一个残酷的事实正放在所有房企的面前:在高地价和售价有限的双向断裂下,房企的利润空间或将不会越来越较宽。

今年5月,杭州最大的房地产公司滨江集团董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语在业内广为流传。

兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报导地产课题组联合发布的《中国房地产产品力报告(2021)》(以下简称“报告”)更是预计,随着房地产市场转入供大于求的买方市场,随着巨量的潜在供应持续入市,今后的竞争必将愈发激烈。或许在旋即的将来,有三分之一的房子不好卖或卖不出去是常态。

房地产业出清过程之惨重可见一斑!

在这样的大背景下,越来越多的房企也开始思维自己的生存之道。

“死掉才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的。” 在博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会的“强劲监管下的增长边界:安全、速度与预期”专场讨论中,当被问及现阶段企业策略的权衡时,金科股份副总裁张勇表示。

中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东亦表示,只有安全的规模增长在是有意义的。“当下一定是现金流比利润更最重要,既拒绝规模,又要求利润,然后又拒绝现金流,这个其实很难。你认同要权衡,所以首先要安全。”

然而,慢下来谈何容易?

过去多年来,房企的一系列策略自由选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、低周转、低增长,决定了房企在各个运营环节都要与之给定。一旦降速,就会“牵一发而动全身”。

困难越简单,就越需要房企各显神通。

张勇在分享金科股份经验时回应,“现在全力以赴健现金流,去库存、捉回款,加大资金、人力、营销、鼓舞方面的力量。同时要缴投资,备足现金,在组织架构上进行调整优化,把力量中用资金端、财务末端、营销端,反而不是投资端。等这一段时间过了以后,我坚信这个行业永远会消失,所以还是谨慎乐观,但是把眼前的事儿和难题千方百计、各显神通解决问题好。”

唐晓东则称,“如果你手里库存足够多,极力去库存,坚决把现金流去找回去……企业做到运营,在运营端反映出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥一起,也能抗风险。”

“至暗时刻”已过去?

事实上,行业信心坠落在谷底之际,除了房企在希望市府,监管层同样在不断获释积极信号。

央行罕见地一个月内三次提到房地产,尤其是10月15日,对近期房地产金融市场的涉及热点话题的表态,让公众闻到了“维稳”的坚决意图。

五谷丰登证券则将其理解为“融资端的至暗时刻已经过去”。

1、央行回应“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象”、“房地产行业总体是健康的”,表明监管当局指出房地产行业信用风险整体可控。鉴于地产行业负债率已持续改善,以及先前行业资金末端压力未来将会恶化,大规模爆发信用风险的可能性较小。

2、央行重申“维护房地产市场平稳身体健康发展”,结合2021H1末37 家上市银行中,26 家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限内,存在一定调节空间。预计后续房贷投放未来将会加速,部分房企流动性压力未来将会缓和。

房企的存活情况亦牵涉着千万住房消费者的神经,毕竟上面提到的买房者小鹏的忧虑有可能不是个例。

那么面对行业的风云变化,刚需买房的人需要注意什么?

五谷丰登证券提及,本次央行具体“少数城市房价下跌过快,个人住房贷款投入受到一些约束,房价上涨速度获得抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常”,当前大多数城市楼市亦逐步降温,房价下跌势头得到抑制,预计先前按揭末端放缓速度未来将会加快,额度及利率亦未来将会迎来改善,带给销售末端逐步触底回升。

21世纪经济报道地产课题组在相关报告中则得出了自己的分析:

对于购房者来说,房地产行业高杠杆低负债的逐渐终结将不会进一步稳固此前的调控效果,但消费者盼望的“产品时代”仍未真正到来。

一方面,在“多主体供给、多渠道保障”的推进下,如今市场上的住房品类已十分多元。除商品房外,各种保障房品类也可以符合购房者的不同层次需求。且随着政策的进一步稳固,多数城市的房价水平和市场预期都较为稳定,对于有资质的购房者来说,已经步入购房和换房的好时机。

但另一方面,红利的逐渐消失,导致房企的利润率不断下降,为保持利润,在产品中“减配”成为行业的普遍现象,购房者须要不予分辨。同时,房企债务风险频发,并直接影响到施工和交房,购房者也需对这一“雷区”进行规避。

房子只涨不跌的时代已经过去。

购房者的购房观念急需改变,一如房企需要更新自己的存活逻辑。