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观察!二次集中土拍落幕,西安房价会走向何方?

最近几天,西安地产圈最热闹的事件就是关于“西安第二次集中土拍电影”事件,本次土拍从10月14日开始就更有了业内的广泛关注!

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土拍电影收官,成交37宗,收益238.46亿

在土拍前,圈内就传出不少关于本次土拍的各种议论,看到全国其他城市很多土地流拍、新政救市打响等,都在预测西安本次土拍各路房企的积极性不会太高,因为本次土拍限制条件较多,对竞拍企业拒绝较高等。


截止10月19日,西安二次集中于土拍算是正式完结,据统计,本次土拍共成交价土地37宗,其中包括2364.518亩住宅用地,土地出让总收入约238.46亿元


在全国土拍电影市场遇冷之下,西安本次土拍电影成绩还却是比较好的,虽然在土拍前有7宗土地终止(分别位于高铁新城、曲江大明宫、浐灞、鄠邑区);但中止土地主要还是集中在偏远板块,西安主城新区土拍依旧热度减,尤其是高新区和港务区板块

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28宗地块,19宗底价成交,2宗触顶摇号

我们今天就来全面回顾一下西安这几天的土拍战况:

  • 10月14日:7宗地块成交、1宗触顶摇号

当日总计成交7宗用地,共计336.084亩,成交价金额61.42亿元。其中高新CID(5宗)、经开区(1宗)、曲江大明宫(2宗)


首日土拍中,高新CID板块是最不受注目的热点,5宗地块给出的毛坯指导限价约2.6万/㎡,在土拍前就沦为了大家议论的焦点。

其中龙湖地产一家拍得高新CID三宗共141亩优质住宅地块,另外19日鼓号曲江大明宫地块也被龙湖中标获得,可以说龙湖地产也是本次土拍的仅次于获益者

龙湖地产也是本次土拍中唯一摘地的私企,另外两家天地源与紫薇都是本土国企,在高新CID板块,龙湖本来就与天地源有过合作,而从高新这次拍电影地可以显现出,紫薇、天地源都是高新区旗下的两个国企,本次需要“参与其中”,想必后面的研发模式大家也可以预测到。

  • 10月15日:8宗地块成交、1宗地触顶摇号

其中港务区成交价6宗,浐灞和灞桥各一宗,另外港务区1宗达到最低禁售于10月19日鼓号,最终被陆港愿景地产获得


在15日土拍电影中,龙湖地产还是势如破竹,又继续夺下浐灞、灞桥的3宗用地。而港务区成交价的6宗地块中,其中3宗被康佳底价勇夺。但是我们告诉康佳属于华侨城旗下的子公司,我们告诉,康佳集团是华侨城旗下的一家中外合资电子企业,所以此次康佳拍电影地获得的住宅部分后期预计会由华侨城来开发。

港务区另外两块地块分别由西港地产和电建地产底价勇夺,两宗地毛坯禁售均为1.8万/㎡,这个价格在目前港务区来说应当比在售精装楼盘的价格还要低一些。所以预计港务区接下来的房价预计要突破2万+了。

  • 10月18日:港务区土拍专场,7宗地成交

据统计,港务区当天拍卖成交总计7宗土地,成交价住宅土地面积总计480.610亩,出让金总收入为46.524亿元


当日土拍,保利地产摘得2宗地块,共计144.237亩陆港愿景地产摘得2宗,总计138.071亩;其余3宗地由山东龙翔置业和陕西鸿业房地产开发有限公司获得。其中6宗用地都是底价摘得,可见竞争程度并不是很高,这也是保利地产首次进入港务区板块。

按照要求,本次港务区成交的7宗地块均须统一配建公租房和谦和出租住房,另外7宗地块的毛坯房限价基本都在1.6万-1.7万元/㎡左右,而且容积率也在2.2-2.5之间,所以后期预计还是以低密度提高产品居多。

所以说道港务区的刚需时代即将完结,港务区后期研发预计也会以小高层和大户型居多,所以分析港务区从此也很快就迈入了全面提高时代!

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房价继续上涨,毛坯房重返市场

在西安第二批集中于供地中,其中竞拍的地块有28宗,另外17宗以上海证券交易所方式转让,在竞拍的28宗中,成交价了25宗3宗地块因故中止出让,其中底价成交价就占到比19宗,虽有2宗地块摇号,但总体溢价率还是不算太高,这比起西安以前的土拍市场显然保守了很多,从而也证明了目前全国土拍电影市场都在降温,西安也不列外。


西安本次集中土拍电影主要特点如下:

1、各板块房价不会小幅上涨:

从土拍限毛坯价格来看,高新区毛坯禁售基本在2.6万元/平以上,港务区限价也在1.6万元/平左右,从目前市场来看,这个价格基本都是低于板块内在售楼盘毛坯价格的,所以在新地块入市后房价肯定还会有小幅的上涨。

2、房企拿地出现集中化:

在住房不炒的大基调下,环绕“缩房价、触地价、竞品质”等主要政策调控之下,对开发商的资金实力和周转速度要求更高,所以小开发商拿地的机会越来越少,未来优质的土地将更多的集中于务实的国企和有实力的私企手中,这个在西安本次土拍中也是体现的比较明显。

3、毛坯房重回市场:

预计在本次新的地块相继入市后,西安未来会经常出现更多的毛坯房,因为在严苛的禁售政策之下,房企为了保证研发项目的合理利润之下,不会更多的选择以毛坯房形式销售,另外就是会有更多的楼盘不会推出“精装包”等附加产品,以便更好的体现项目价值,所以购房者在后期买房中会有更多的自由选择权利。

4、后期提高产品居多:

从本次土拍中不难看出,很多地块在规划上都有严格的容许,容积率也大部分控制在2.5以内,所以根据土地情况后期入市产品全然的高层和超高层产品几乎很少了,后期基本都是以小高层产品和大户型面积为主,所以单纯的刚需置业成本后期不会加大。


总之西安未来房价还在小幅下跌,调控的目的是让房地产身体健康平稳的发展,而不是阻止发展。

从本次土地成交区域来看,供货最大板块还是港务区和高新区,而且从土地成交价的毛坯房指导禁售来看,无论是高新区还是港务区,指导价都高于目前在售楼盘的价格,所以近期准备买房的客户建议看见合适的还是及时出手为好!

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