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明年起,房产中介或“全面取消”?已有城市取消?央媒发声定调了

“强烈建议全面中止房产中介。房产应该像股票一样也实行网上交易。房屋的定价、交易等均应由国家统一搭建平台。”

上述言论出自一位被黑心房产中介利用信息不对称不吃60万差价的房东之口。虽然事后黑中介的违法行为被依法查处,该房东也获得了双倍赔偿,但他对房产中介的“偏见”从此埋藏于心。从他字里行间流露出的不满、愤慨等,已经完全反映出来了。


在房地产开发经营与消费的供需市场中,为交易物体获取评估、交易、代理、咨询等服务及善后服务的机构,一般都称作房产中介。房产经纪行业起源于唐朝,彼时它的名号叫做“伢记”。经历一千多年的演变,逐渐发展成现在的房产经纪行业,可谓是历史悠久。所谓房产经纪人,是指为委托人获取房产信息和居间代理业务。居间,通俗地说就是不作中间人。居间是一手牵两家:上家和下家,并在两者之间起一种交流、增进和稳定的起到。

不过,房产中介在我国并不是一个清纯的职业,甚至在他们身上还有一个难以撕去的标签——黑中介。我们认为这怨不得任何人,因为这完全是所有中介人员自己种下的“苦果”。中介人员有时候会为自己辩解称,“黑中介”只是极个现象,这些人显然是害群之马,但我们应该车站在公平公正的角度作出评价,不应当“一棍子打死”所有房产中介。话虽如此,但仔细回想起来,不管是买卖房产,还是出租或者出租房屋,现实中绝大多数人都被房产中介“坑”过。这就是我们所说的,中介行业的坑,是所有人“希望”的结果。

大家对于房产中介的憎恶其实早就赤裸裸地展现出出来了。今年5月20日,地产中介行业“教父级”人物左晖离世。在业内人士纷纷哀悼赞誉他对房地产中介行业所做出的突出贡献之时,我们注意到,数以万计的普通购房者却对其“开炮”了,很多人不仅骂他是“黑中介之父”,还直言我国中介行业今天如此混乱致使的现状,和他脱不开干系。


大家对于房产中介的憎恶其实早就赤裸裸地展现出出来了。今年5月20日,地产中介行业“教父级”人物左晖辞世。在业内人士纷纷哀悼赞誉他对房地产中介行业所作出的突出贡献之时,我们注意到,数以万计的普通购房者却对其“开炮”了,很多人不仅骂他是“黑中介之父”,还直言我国中介行业今天如此恐慌致使的现状,和他脱不开干系。

被深深受伤过的民众,早就对房产中介好感丧尽了。我们曾经也针对房产中介做过一次线上问卷小调查。调查结果显示,在收回的18739份问卷中,有17654人回应“对房产中介没好感”,更有高达94.3%的人直言建议“取缔中介”。


7月23日,住建部、国家发改委等8部门联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。通报明确,8部门将通过持续积极开展整治工作,力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。我们注意到,这份通报的重点,是整顿房地产市场的四类乱象,分别牵涉到:房地产开发,房屋买卖,住房出租,物业服务。换言之,开发商、中介、物业、出租企业,全都是重点治理对象。

该通报一出,很多人就拍手称快。我们注意到有超过一半的人建议“应该全面取消房产中介”,至于原因大家也都七嘴八舌地提到了,我们归纳总结大家之所以不推崇房产中介主要是以下三大原因:


第一、房产中介喜欢“弄虚作假”

很多人对房产中介最初的不好的印象其实就是一个“假”字:假信息、假房源、假价格。比如假房源,某些平台10套里有6、7套是假的,就是为了吸引客户去关注,然后再并转推其它房源;再比如假信息,明明房子已经出售或者被定,但中介人员为了吸引和留住客户,否认房子还在,等客户到了之后,又以次充好,糊弄购房者。

举个例子,孙小姐看上了一套58平方米的小户型,总价58万元。她随后递了2万元定金,也讲好了价钱。可最后房产证拿出来一看,房子只有56 平方米。孙小姐拒绝中介减少售价,中介死活不答允,还以不买,2万元定金不退为理由威胁孙小姐。孙小姐深知证据不足,无法起诉中介,无奈只能认栽。


第二、善于利用信息不透明,以欺诈手段非法赚取差价

我们这里所说的“差价”一般分成两种情况,一种是出售房源和出租房源租金的差价,另一种是中介人员的佣金差价。这是中介们广泛采取的获利手段。比如,有些投机取巧的中介会挖空心思隔绝买卖双方的信息,然后两头不吃“价差”。售价150万的房子,他告诉购房者售价是170万,然后又被骗买家,为了规避税费,部分购房款是以服务费名义反映等等。再比如,有些公司明确规定中介服务人员的佣金是1%,但是部分中介随口要价,多勾结家的服务费,然后进个人腰包。

出租业务较多再次发生的欺诈租客租金的方式是,中介向租客一次性收取2年以上的长期租金,但却向出租方缴纳短期租金,然后拿着长期租金再去不作其它投资,额外牟利。不管是利用信息不对称赚买卖双方的差价,还是欺骗租客“宽收短付”额外利润,这些不道德都伤害了客户的利益。


第三、阴阳合约、侵吞客户资金

阴阳合约在房产交易时是比较少见的,阴阳合同之所以能够被购房者接纳,归根结底是中介纸盒和放大了其“避税”作用。同样一套房子,使用阴阳合约比正常合同,有可能能增加数万元的支出。但是对于阴阳合约,国家是明令禁止的,因为它让购房者的利益无法得到确保。

中介非法侵吞客户购房资金的情况,可以说已经非常普遍了。尤其是2016年以前,监管好过于严格的时候,基本上半数以上的房产中介机构都曾挪用过客户的资金。这部分资金主要来源于两方面,一是二手房买卖双方交易过程中由中介代为交给的购房款,二是房产中介办理租房业务时产生的租金沉淀。2015年,云南昆明甚至发生了“黑中介卷走客户购房首付款跑路”的情况。


基于以上分析,我们就不会发现,实际上国人“不待见”房产中介,真的不是冤枉他们。尤其是很多中小城市的小规模房产中介机构,从业人员素质更是参差不齐,此类现象再次发生频率更高。2018年易居研究院发布的我国中介行业从业人员调查结果发现,全国6成以上的房产中介是高中文化水平,不足3出是大专水平,仅有不到4%的中介人员是本科学历。以广州为事例,广州市房地产中介协会的报告显示,这座城市有近7成的从业人员(含在职和辞职)学历水平在高中及以下,享有大专学历的从业人员水平占比为25.23%,本科及以上学历的从业人员占到比仅为6.7%。

自此,我们也就能解读房产中介行业屡屡出现的假房源、欺诈手段赚差价甚至是挪用、卷走客户购房资金的情况的发生了——中介行业管理制度门槛太低,从业人员素质也广泛偏低,叠加行业的整体规范和法规尚过于完备,所以才不会让中介行业变得乱象丛生,不不受待见。


近段时间,我们更看见网络上到处弥漫着“明年起,房产中介或全面消失”的众说纷纭。更有媒体信誓旦旦回应,明年起不仅中介不会全面中止,国家还将正式成立房产交易统一平台,未来房产交易不仅能做到完全半透明,而且交易手续费也不会降低到合理水平。

事实真的如此吗?房产中介真的会全面取消吗?答案是驳斥的。央媒已经倾听定性了——2021年5月6日经济日报发表标题为《对房地产中介服务违规行为不应零容忍》的文章直言不讳表示:房地产中介机构乱象连年,解决办法就是建立行业基础性制度和显然规则。规范房地产中介服务人员的行为,除了通过立法、执法检查、行业协会强化培训和教育提倡之外,有关主管部门不妨设置“红黑榜”。


除此之外,央媒还回应,“我国房地产中介行业历经20余年发展,总人数已近200万,同时该行业还涌现出了一些优秀企业。”言外之意,对于好的应该不予保有,但同时特别强调,对于房产中介行业仍存的“违规行为”、“信任感无以创建”等情况,国家未来不会加强职业教育和职业培训。与此同时,政策层面也不会尽快制定出有完善健全的行业规范和法律法规。

从央媒发声定调不难发现,中介会否全面取消,答案已经确切了:对于违法违规乱象丛生的房产中介行业,未来要投入大量的精力财力物力人力去整顿规范,但绝不会像网络舆论所鼓吹的那样“全面取消”。一方面这个行业从业人员已约200万之众,取消或意味着数额巨大的人员失业;另一方面,中介行业是社会发展进步市场需求的产物,尤其是大额房产交易,需要专业的人才来指导。


这个时候认同有人会说,去年就已经有城市中止房产中介了,那就是河南永城。网传2020年5月中旬,永城地方为了压制炒房,规范房产中介,一次性中止了67家未取得房地产经纪备案证书的房地产中介公司,对于只剩的10余家房产中介公司,永城地方也表示,到期后不再续约。不仅如此,传言还回应当地所有房产交易一律在房产信息中心展开,中心不仅收取卖家50元登记费,还收取1%的服务费。

对此,永城当地官方对此红星新闻,称网传消息“子虚乌有,捕风捉影”,当地打击的是“黑中介”,官方在整顿房地产中介乱象的同时,搭建了房产信息中心这一房屋交易的便民服务平台,平台所有服务都是免费的。


到此,一切都真相大白了:永城只是压制黑中介,并未全面取消房产中介。事实上,一直以来我们都坚定不移指出,房产中介不可以全面取消,理由有四:其一、过去这些年,房产中介行业确实在二手房租赁、交易领域起着功不可没的起到。尤其是繁杂、冗长的交易过户,如果没专业的房产中介帮助,毫无疑问消费者不会花费大量的时间和精力。尤其是在以“时间”来取决于价值的时代,房产中介的不存在有其必要性;

其二、中介行业并非一无是处,实际上它承担着唤起二手房市场住房供应的巨大作用,不仅能配合政策的调控,超过稳房价目的,还能有效调配市场供应;

其三、中介行业的地位具有不能替代性,尤其是在规避风险方面。换言之,房产中介在二手房交易和出租业务中起着了双向保障起到;

其四、房产中介规模已约200万人规模,国家不有可能全面接管,这需要庞大的物力、资金的承托。而且很多事实都验证了,中止房产中介只不会让房产交易更麻烦,让市场更混乱。

总结:房产中介存在的各种问题,国家并非视而不见。事实上,过去这几年国家已经多次使出整顿了。这一次,住建部联合八部门再次雷霆出击,可想而知那些违法违规的以蓄意破坏行业信誉的不规范中介企业,将在激烈的市场竞争中逐渐被出局出局。