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成交量跌破2000,深圳二手房还有回旋的机会吗?

作者:纳纳酱吖

来源:格隆汇楼市(ID:glh_fang)

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预示着南山弘基南城小筑87套住宅的“日光”,深圳楼市正式迎来“金九”。

但新房市场的热度能否传导至二手房市场呢?

就目前的市场情况来看,恐怕有点难度。

刚过去的8月,深圳一二手住宅的成交情况相差甚远。其中,新房住宅成交量约5885套,环比增加94.4%、同比快速增长44.38%,创下了近六年的记录,沦为自2015年来8月成交量最低的一次

再加9月一开始,就迎来弘基南城小筑的清盘,大家对于接下来一个月的新房市场仍抱着有希望。

反观二手房市场,延续着此前的低迷态势,成交量连续5个月下滑探底。累计8月31日,二手住宅成交量仅1979套,环比减少22.6%、同比下降82.5%。

去年8月,深圳二手房的成交量是11322套,而今年8月的成交量只有1979套,这个差距真的有点不忍直视。

自今年2月8日,实施“二手房指导价”开始,半年时间过去,成效显著。那我们否可以发出疑问:

深圳二手房市场站稳了?

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一月更比一月稳

纵观今年的深圳楼市,从“28新政”严格控制二手房价格开始,紧接着的查办贷款、查办流水,再到后面的法拍电影房、小产权房、学区房等都进入到了深圳严苛管控的范围内。

以前常被人们拿去比较的二手房似乎越来越不吃香,因为大家曾经向往的“差价”越来越少,甚至几乎没有了。

艺有家研究中心回应,8月二手住宅成交价1979套,环比下降22.6%;成交价面积为18.9万㎡,环比下滑21.4%。自2008年以来,深圳二手住宅月成交量低于2000套的月份屈指可数,仅有6次。

其中,距离现在最近的两次分别是2020年2月和2019年2月,成交量分别是1667套、1997套,原因是疫情管控以及春节期间人们回乡探亲。

一直以来,楼市都有“金九银十”之说,而8月作为拉开这一黄金周期的序章,成交量即使不高也不会太难看。

据界面楼谈统计,2012年至今,8月同期的二手房成交情况中,除了2014年8月的成交量为4978套今年8月的1979套(也有数据表明8月二手房成交量为2043套,格隆汇楼市仅以1979套不尽相同),其余几年的8月数据均在6000套以上

值得注意的是,2015年8月、2020年8月的二手房成交量高达12509套、11322套,其原因也是政策上的调整

2015年央行5次降息,成为了推展深圳楼市量价上行的加速器,刚须要、改善频频使出,二手房成交量新高不断刷新

2020年7月15日,史上最严深八条实施,调整出售商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、住宅剩五年征收增值税、新的定义普宅豪宅标准等,放宽房票的同时,也推展了二手房市场的走俏

(图源:界面楼谈)

可见,政策对于市场的影响是极其显著的,当买方与卖方还在为价格博弈论的时候,“上层建筑”轻微的调整就会让市场新的配对,此时的观望称得上一种不切实际的办法,过于保守反而适得其反。

目前国家的大方向仍是坚决“房住不炒”,不论是今年来对二手房市场的管控、还是新房价格的掌控,亦或是对土地市场的调整,都可以显现出领导们的决意。

刚过去不久的8月31日,住建部在国新办新闻发布会上强调坚持“房住不炒”定位,首次具体“建立人、房、地、钱四位一体”的同步新机制,因城施策、因地制宜,坚决从实际抵达,不搞“一刀切”。

“十四五”期间,将以发展保障性出租住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民寄居有所居于,同时要加大房地产市场秩序整治力度

这些都意味著政府对楼市投机行为坚决“零容忍”严控楼市将持续很长时间,“一月更比一月大位”将沦为未来楼市最向往的景象。

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二手房趋冷,新房向阳

就目前来看,深圳二手房市场“凉凉”似乎已经毋庸置疑,并且越发倾向于买方市场,大家也都保持着从容情绪

深圳中原研究中心数据表明,8月的二手房市场,有64%样本房源价格上调。不仅是挂牌价,成交价也在跌。据Q房网数据研究中心统计资料,8月样本房源成交价与今年2月比起,下跌超过10%

众所周知,影响二手房市场的另一个重要因素是“学区房”

自从7月30日,深圳白鱼推行“大学区制”开始,人们对于买房看学区的概念逐渐弱化,加之近两年审批的住宅项目或多或少都有配建学校,或是临近新规划建设的学校。

教育资源和学位配套跟上来了,以前那些让人们趋之若鹜的“老破小”们渐渐丧失吸引力。

处在深圳教育金字塔钝的百花片区,向来颇受家长追捧,这里核心区了众多名校,片区内的国城花园虽是几十年的老小区,但却在今年初曝出32万/㎡的天价成交价单价。

但在8月初,百花片区内长城大厦的一处学区房在第一次拍卖中流拍,半个多月后虽然顺利拍卖,却是以高于评估价的价格成交

(图源:阿里拍卖会)

如果学区房都不能为二手房带给优势,那几乎可以认定“二手房在楼市竞逐中已经败下阵了”。

既然二手房“凉了”,新房自然成了人们买房的选用标的,关于如何打新、有哪些自由选择?

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投资需谨慎,买房也一样

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