您的位置:首页 >全国热点 >正文

房地产融资政策是如何边际改善的?

原标题:房地产融资政策是如何边际改善的? 来源:财通基金

作者简介

郑博士 财通基金固定收益部

经济学博士,耕耘债市研究多年。主要负责信用债和宏观利率研究等,信用债方面主要覆盖面积城投、周期性行业、金融地产等,侧重系统视角全面剖析发债主体生态;宏观分析主要环绕经济数据和政策变化背后逻辑分析及预测,擅长政策分析与解读。

9月底以来,房地产融资状况改善,10月统计局透露的数据显示,虽然房地产到位资金累计同比增长速度之后上升,但单月来看,10月资金来源已呈现出弱改善,两年填充增长速度从0.8%反弹至1.8%,其中按揭明显回升,填充增长速度从3.6%较快声浪至6.9%,10月新增居民中长期贷款也一改之前5个月同比负增的态势,国内贷款和筹措增速也稍有改善。房地产信用债市场发行也有所完全恢复。(注:本文数据均来自wind公开发表信息。)

房地产融资史上最严一年

今年以来,在房企“三线四档(用去除预收款项后资产负债率不多达70%、净负债率不多达100%、现金较短债比大于1等三项核心指标作为“三条红线”,将房企划分成四个档位)”、银行房地产贷款集中度管理(房地产贷款集中度管理制度,指的是在我国境内成立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占到比及个人住房贷款余额占比不应符合人民银行、银保监会确定的管理拒绝,即不得高于人民银行、银保监会确认的相应下限,开发性银行和政策性银行参考执行)、土地供给“两集中于(今年3月以来,全国22个城市计划或已经施行两集中土拍电影政策,即集中于公布转让公告、集中于组织转让活动)”等政策冲击下,尤其是三道红线(2020年8月20日,央行、住建部实施了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。

按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现合格)在首次具体房企举债标准的同时,也彻底超越了以往房企高融资、高负债、高周转的发展模式。此外,银保监会信托部2020年11月还向各地银保监局印发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,拒绝之后严控房地产信托规模,并拒绝各地银保监局于11月30日前将排查情况请示。在“三道红线”后,强化对房地产非标融资的堵住。

图1:房地产融资政策收紧的主要政策

资料来源:根据监管部门主要政策整理,财通基金

行业流动性危机空前,房企违约加快,而地方强化预售资金管理又进一步冻结了房企的资金周转,加速负面效应蔓延,冲击到房地产市场。

表格1.2021年房地产企业债权人情况汇总

资料来源:Wind,财通基金整理

房地产行业融资经常出现哪些改善

9月底以来,自上而下的来看,房地产市场融资和监管政策正在发生积极的变化。从10月信贷数据看,居民端的短期贷款和中长期贷款同比激增,尤其是居民中长期贷款占到全部新增贷款的比重升至51.1%,为去年10月以来的新纪录,表明近期房地产稳信贷进程初显效果。

1)高层对房地产维稳态度积极

三季度货币政策委员会例会以来,以央行为代表的监管部门密集表态房地产信贷和重点房企债权人引起的连锁反应情况。9月27日开会的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”(即“确保房地产市场的身体健康发展,维护住房消费者的合法权益”)。

人民银行金融市场司司长邹澜10月15日在前三季度金融数据发布会上回应,近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好显著下降,出现了一致性的收缩不道德,房地产开发贷款增速经常出现较大幅度下滑。这种短期暴力行为反应是正常的市场现象。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也不存在一些误会,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。对此,监管部门已经采取措施。邹澜讲解,人民银行、银保监会已于9月29日召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行精确做到和继续执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷稳定有序投入,确保房地产市场平稳健康发展。

表格2:今年9月底以来监管部门有关房地产政策的表述

资料来源:根据近期主管部门会议整理,财通基金

房地产金融工作座谈会召开以来,金融监管部门多次获释房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”,避免市场预期进一步恶化。在10月20日召开的2021金融街论坛年会上,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤回应,房地产合理资金市场需求正在获得满足;人民银行副行长潘功胜曾回应,对于房地产市场,金融机构和金融市场风险偏好过度膨胀的不道德逐步得以矫正。

央行三季度货币政策继续执行报告指出,目前房地产市场风险总体高效率,房地产市场健康发展的整体态势会改变,申明“房住不炒”、“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”、以及“三大位(稳地价、稳房价、稳预期)”,维持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实行好房地产金融审慎管理制度,增大住房租赁金融反对力度,因应涉及部门和地方政府共同确保房地产市场的平稳身体健康发展,维护住房消费者的合法权益。中央和金融管理部门在近期的集中表态,被看做是对房地产融资政策的进一步明晰,房地产信贷政策环境或将会有一定程度的改善。

2)房地产涉及信贷放量

11月初,金融时报在《房地产信贷政策环境正在改善》一文中回应,人民银行近期在各地已对精确做到房地产金融审慎管理政策拒绝、务实开展房地产贷款业务和维持房地产信贷平稳有序投入等内容进行了表达,部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看,更多机构的房地产信贷调整在总量掌控情况下展开跨区域调节。此外,还有证券时报报道各地银保监11月9日通知热点城市的主要银行,将积压5个月以上的按揭贷款清退,同时放松对房地产商开发债限额的管控。不过,深圳、北京地区多家主要银行对此:“暂未收到此类窗口指导或监管意图”。有银行房金部人士表示,按揭贷款并没有消息说的“积压数月”,都是按正常流程发放。然而,无论这一消息真实与否,从央行披露的按揭贷款数据来看,10月环比提高较为显著。

央行首次单独公布个人住房贷款数据。央行公众号11月10日专门公布了有关个人住房按揭贷款的一则消息,2021年10月末,个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。虽然从月度新增信贷数据上看,居民中长期贷款追加规模与近几个月相比,总体上保持了相对稳定。不过也可以显现出,央行公布的补足数据显示,10月个人住房贷款较9月增长也较慢;居民中长期贷款占全部新增贷款的比重则升到了51.1%,为去年10月以来的新纪录。

11月19日,银保监会新闻发言人就近期热点问题答记者问时也回应“10月末,银行房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用作支持首套房,投向住房租赁市场的贷款同比快速增长61.5%。”此外,从舆情上看,央行主管媒体金融11月以来密集报导房地产涉及新闻,11月11日证券行业三大报少见同日报导房地产涉及新闻。

表3:11月以来,金融主管部门媒体有关房地产市场报导

资料来源:根据金融时报和证券三大报近期报导整理,财通基金

相比按揭端贷款放量,房地产开发债也有所改善,10月环比多增500多亿元,快速增长较快,11月首旬各行房地产贷款投放力度进一步增大。但新增中长期信贷来看,企业端贷款仍贞不足,10月追加企业中长期贷款2190亿元,同比较少增1923亿元,反映部分房企评级上调、流动性问题发酵,金融机构对房企房贷仍显“信心”不足。媒体报道,11月以来,除招商银行、宁波银行外,还包括中国银行、邮储银行、交通银行、兴业银行、中信银行等多家银行就房地产贷款涉及问题倾听,其中招商银行为本月来第二次倾听。

表4:11月以来发声满足房企合理资金需求的部分银行

资料来源:根据21世纪经济报道整理,财通基金

不过,部分城市房贷速度有所加快,房贷利率也有所上升。据媒体报道或统计,上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市10月的房贷放款速度比9月也有所减缓。10月有数还包括广州、佛山、洛阳、湖州、中山、无锡、深圳、漳州等20个城市纷纷下调了房贷利率;贝壳研究院数据也显示,90个城市10月份主流首套房贷款利率为5.73%,二套房贷款利率为5.99%,较上月均上调1个基点,今年以来首次环比上升。然而,冰冻三日非一日之寒,房地产大位信贷政策落地效果也需时日;而对房地产企业直接融资方面,信用环境仍待修复;房企不得不通过加速回款应付捉襟见肘的流动性压力。

图2:2018.1-2021.10房地产市场资金来源增长速度

资料来源:Wind,从2018.1-2021.10,财通基金整理

房企融资总规模继续收缩。克而瑞研究中心最新数据显示,10月,100家典型房企的融资总量为367.35亿元,环比下降54.5%,同比下降71.3%,融资量为近年来新高。房企对销售回款的依赖度仍维持高位。

中指研究院监测,10月房地产企业融资总额为365.0亿元,同比上升74.8%,环比上升60.0%,单月融资规模同比倒数8个月上升。行业平均值利率为6.99%,同比上升1.23个百分点,较上月下降0.69个百分点。2021年1-10月,房地产企业共融资15617.3亿元,同比减少21.2%;10月单月占比2.3%。10月融资总额持续下降态势并未转变。据贝壳研究院近期公布的数据表明,2021年1月份至10月份,房企境内外债券融资总计约7993亿元,较2020年同期上升24%,资金规模增加2463亿元。

3)房企必要融资有所松动

今年华夏幸福、蓝光、恒大、花样年、阳光城、佳兆业等著名房企信用债权人风险事件以来,房地产债券惨遭抛售,内外债券市场皆无以幸免。谈房色变导致恐慌情绪不断发酵,甚至伤到央企房地产企业。央行主管媒体通过舆论吹风,避免机构挤兑地产债经常出现“冲撞”。11月9日,据《金融时报》报道,高盛投资人组管理团队表示,正在买入中国房企债券。高盛一直在通过买进中国房地产开发企业发行的美元低收益债券来减少“适度风险”投资资产。谈及个别房企风险事件引发的连锁反应,该团队成员称,传染风险被高估了,市场正在消化这一风险。

自律组织开会银行间债券市场房企座谈会。针对房地产企业必要融资市场信用环境修复,稳定市场预期,防止风险进一步传染。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发售债务融资工具(银行间债券市场非金融企业债务融资,是指具备法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的,约定一定期限内还本付息的有价证券,还包括短期融资券、中期票据、中小企业子集票据、超级短期融资券等。其中,短期融资券发售期限在1年以内,中期票据大多数集中于在3-5年,两者都拒绝发售主体信用评级较高。)

座谈会的开会,表明监管机构将从房企发债方面给予反对,意味著房地产企业境内发债的相关政策或会有所断裂。Wind数据表明,截至11月18日,本月房地产企业在银行间市场共发行23只债券,发售金额为255.20亿元,已超过上月198.42亿元的整体发售规模。

房企在银行间市场发行债务融资工具密集落地,但范围有待不断扩大。11月12日,招商局蛇口和光明地产在北京金融资产交易所网站上披露白鱼发售中期票据文件;当天有招商蛇口光明地产、上海建工、厦门建发集团、栖霞建设等8家房企及城投宣布拟发短凝中票,其中招商蛇口连发两则融资公告,一是拟发30亿元超强短期融资券,二是拟发30亿元中票,均用于偿还即将到期的债务。

此前一日,保利发展控股集团股份有限公司在银行间市场启动20亿元中票发售;而11月11日当天则有13家房匹敌城投宣告拟发或已完成发行短融中票。11月10日,公告白鱼发短融中票的相关企业才5家。11月10日-12日三日内,有数25家房匹敌城投宣布在银行间市场发债消息,牵涉金额约290.6亿元。不过,值得注意的是,从这些企业性质看,无一例外都是国有房企或地方城投平台公司,如保利发展、金地集团、北京城投、济南城建、亳州城建、柳州建投等。

关于交易所ABS,也有传闻重新启动。交易所ABS发售的审核归属于证监会管理,8月份之后基本正处于暂停状态,即使借新还旧也容许,最近有说央行和证监会通气,后面可能会新的开始做到,但也只能借新还旧。

核心监管政策有所断裂

此外,还有引发年度房地产市场史无前例的信用危机的核心监管要求的政策方面调整。

首先是第三轮集中于供地政策出现严格。近期,济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续发布了今年第三轮集中于供地明细。从已透露的细则来看,第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低,比如,部分城市正在有所不同程度地下调竞买门槛(上调了土拍保证金比例和减少起始价),部分地块的起拍价也被下调。相较于此前两批集中于供地,第三批供地无论从数量上还是金额上,都有了一定程度的上升。也有地方中止了此前“不得联合甄选竞买、不得合作开发、严禁股权转让”的要求

其次是媒体报道承债式并购不计入“三道红线”。有媒体报道某股份制银行总行正在部署实施房地产贷款相关工作,其中涉及:加大涉房贷款投入力度;“承债式并购”不算入三道红线;广发证券房地产团队证实央行征询包括企业、银行、住建部门等各方面意见,对于缴收购过程中“承债"的部分,不计入三道红线。如果正式成立,收并购比起公开市场招拍挂,会有明显的优势,不利于存量项目重组。此外,该股份制银行也加快投入按揭贷款;预售资金监管有类似市场需求的,由银行向央行申请人后可以用于;展期不算违约等。还有银行总行必要发令支行支行“充分开发国有房地产企业资源”、“对外开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持”,并为国有房地产企业班车融资白名单;从所传名单看,目前只有中央涉及房地产企业及其他合乎总行管理制度要求的优质地方国有房地产企业。

11月10日,有市场传闻,为应对沈阳市房地产市场下行压力,沈阳市房产局召集各大房企,线下通知从明日起,中止出租汽车限售等一系列房地产限制性政策。其中,包过解除出租汽车、限售,限制契税政策、提升个人按揭贷款放款效率、放宽备案价格等。不过,11月11日,迫于压力之下,沈阳市房产局正式回复坚称这一消息,虽宣告这一政策无果而终;但也表明一些地方再房地产市场深度调整下,房地产投资与销售,土拍市场已经转入“寒冬”。

而沈阳作为东北的中心城市,房地产市场更是寒冬凛冽。根据贝壳研究院提供的数据,截至11月11日,沈阳已完成两批次集中供地。第一批供应25宗,成交22宗,成交价总金额约198亿元。第二批供应44宗,成交价19宗,流拍25宗,也就是说,超过一半的地块终止交易或流拍。而19宗地块共转让土地总面积145.83万平方米,成交总金额139.04亿元,并且其中的15宗为底价成交价。截至11月中旬,沈阳2021年住宅供应完成率为43.15%。

图3:房地产销售之后下降

资料来源:Wind,从2011/01-2021/11,财通基金整理

房地产销售也不乐观。10月全国地产销售面积同比增长速度-21.7%,较9月增长速度降幅显著扩大,两年年均增速也同步回落。10月新开工面积同比增长速度降幅较9月显著不断扩大。10月土地购置面积增长速度也显著下行。10月竣工面积同比增长速度由正转负,主要受到去年同期基数大幅抬升的影响。

具体到主要城市看,还乡客新房在线报价显示,10月沈阳新房均价为13220元/平方米,环比下跌1.45%,二手房均价10104元/平方米,环比暴跌1.64%。这是继9月之后,沈阳新房、二手房均价再度下滑。

即使“魔都”上海10月二手房数据来看,也仅仅是环比站稳,同比来看,无论成交量还是成交金额都近乎腰斩。11月9日,据上海链家研究院的监控数据,10月份上海全市共成交二手房1.3万套,环比增长8%,同比下降53%。成交价金额422亿元,环比快速增长10%,同比上升57%。

北京二手房市场较上海“更冷”,中原地产研究中心发布的数据显示,2021年10月份,北京二手房住宅网签量为9340套,同比上升35%,环比上升25.7%,月成交量创自2020年4月以来新低。指导价等新政使得北京高价学区房迎来波动,信贷放宽使得买卖双方成交难度增大,近期频密出现的房企债权人事件则令其市场从容情绪减轻。但10月下半月和上半月市场热度分化显著,10月下半月日均带看量比上半月快速增长32%。10月百强房企销售额同比仍下降30.1%,10月百强均价较年内高点叛7.6%,反映市场下滑下“以价换量”明显,侧面也体现受房企信用事件频发及负面舆情影响,购房者担忧“烂尾”等导致信心相对不足。

图4:百城住宅价格指数环比同比均下跌

资料来源:Wind,从2018Q1-2021Q4,财通基金整理

近期房地产信贷政策环境虽然正在改善,但是房住不炒和房地产市场平稳身体健康发展的大政方针不会变。中央政“7.30”治局会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,大位地价、大位房价、稳预期,增进房地产市场稳定身体健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等反对政策。” 实际上,十九大以来,我国一直坚持“房住不炒”定位和“三稳”即大位地价、大位房价、稳预期的房地产调控总基调。

央行潘功胜副行长在今年金融街论坛上表示“十九大以来,按照中央确定的方针政策,实行对房地产市场的宏观调控,创建长效管理机制,房地产市场金融化、泡沫化的势头获得遏制,房地产市场地价、房价、预期维持平稳,房地产行业总体身体健康发展。”

央行主管媒体金融时报也认为:从中长期看,房地产调控的大方向不会再次发生改变。随着房地产市场从增量研发转向存量运营,在现有监管制度下,房地产行业资金也会更多流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。未来,金融资源投向房地产行业的占比有望进一步减少,将更多让坐落于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。

录:本文数据均来自wind公开发表信息。

风险提示:市场有风险,投资需谨慎;文中提到行业、板块不包含任何投资点评,文中市场辨别不对未来市场展现出构成任何确保,历史情况仅供参考;文中基础信息均来源于公开发表可取得的资料,基金管理人力求可靠,但对这些信息的准确性及完整性不做到任何保证,取得报告的人士据此作出投资决策,应自行分担投资风险。我国基金运作时间较短,无法体现股市、债市发展的所有阶段。基金的过往业绩并不伴随其未来表现,基金管理人管理的其他基金的业绩不包含基金业绩表现的保证。基金投资需谨慎,请求投资者充份阅读《基金合同》、《基金招募说明书》、《基金产品资料概要》等法律文件。

海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP