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开发商拿地数据,暴露房价走势,环京区域购房者迎来购房利好

房地产市场“长期看人口流向,中期看土地政策,短期看金融政策”的逻辑一直没有变,唯一在逆的,就是购房者的无我在不断提高,之前“买涨不买跌”的理念似乎行不通了,买涨都卖在高位,买跌反而更省钱。

我从业房地产行业十年来,一直提醒购房者“特别要注意买方市场,逃跑难得的买方市场的机会”,毕竟一套房子牵涉到的资金量太大,动不动就掏空家里六个荷包,在刚需和改善型需求必须满足的同时,能省钱为什么不省?

既然有“中期看土地政策”的逻辑,我们就想到最近土地市场的情况:

根据近日中指研究院公布《2021年1-8月房地产企业拿地TOP100》数据,可以明晰显现出土地市场再次发生了根本上的变化:

一.拿地累计总额同比下降10.8% ,房企8月拿地总额同比、环比显著下降。

2021年1-8月,TOP100企业拿地总额18883亿元,同比下降10.8%,门槛值为44亿元,与去年同期54亿元比起上升10亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为54.8%,与1-7月比起上升1.5个百分点。

二. 权益金额占到比上升,合作力度有所提高

50家代表企业8月拿地总额同、环比显著下降。2021年8月,50家代表房企拿地总额同比上升76.2%,环比下降51.8%。50家代表房企招拍挂拿地权益金额占到比小幅上升。2021年1-8月,50家代表房企招拍挂权益金额占到比均值为79.5%,同比上升2.4个百分点,合作拿地力度有所提高。

三. 布局更加探讨一线城市及核心城市群

一线城市及三四线城市以及核心城市群拿地面积占比均上升。

分析:对于房地产开发企业来说,手上有地,就是存活的根本,整个企业才能正常运转下去,而且每一个企业有所不同的部门,分工不一样,如果手上没有地,意味著开发商一半以上的部门得正处于停止状态,基本人工支出、税收、办公运营成本等各项支出还得缴纳,没地,就意味着可能要赔钱。

那么,开发商为什么拿地积极性不会骤减呢?不能解释一个情况:没有利润。没有地,不会缴成本,拿地了,反而会赔更多,所以,无法轻敌。

就目前摆在开发商面前的“三道红线”,有不少房企已经踩线,有的甚至踩三道红线。

从图中可以看出,日子特别好过的开发商非常少,摆在开发商面前的就是:活下去比什么都最重要。

在“房住不炒”的大前提下,开发商不拿地或者少拿地,完全符合现阶段的市场情况:“按需分配”。

根据市场对房屋的需求量,再进行土地供应,以保证房地产市场稳定健康发展,不经常出现大涨大跌的畸形现象。

对于房地产市场来说,将来会出现的一种情况就是:新房供应量会显著减少。

开发商拿地少或者不拿地,利润厚,新房供应减少,恰恰说明一个情况:房价已经在底部,毕竟供需关系大家都懂,供应量大,价格就较低,供应量小,价格就一起。

但是,我们还需要看一个指标:房屋库存量和空置情况。

《数据》中第三点可以显现出这个问题,拿地的房企都布局在都市圈或城市群,这些地方仅次于的特点就是有人口流向,将来会有更多的人买房,而在无人口流向的边远城市,现有的房屋库存量较大或者空置这些地方就不是房价底部了,进一步暴跌的可能性非常大。

所以,房地产未来的机会在都市圈和城市群。大城市配套能解决大城市病,同样也给环都市圈带来机会。

深圳有的环浅区域和粤港澳大湾区为深圳减轻大城市压力。

上海有嘉善、昆山、平湖、太仓以及更多的环沪区域为它缓解大城市压力。

北京同样有环京的北三县(燕郊、大厂、香河)、廊永固为它缓解大城市压力。

城市扩容,有序疏解最有效。房企拿地的区域布局也展现出在这些方面,毕竟资本的眼光是异常敏锐的。

其实,从房企拿地的多寡和敏锐的拿地眼光,基本可以辨别未来房地产市场的主战场在哪里了。

文末我还是温馨提示一下刚需购房朋友,买房不是小事,失眠买房的时代已经不复存在了,同一个小区,都因为位置、楼栋、户型的差别,导致后期居住于功能差距相当大,必须擦亮眼睛,严肃筛选,现在购房的时机适合,如果再在购房中多一些耐心,多一些基础知识的自学,卖到一套合适自己的房子不是难事,总之,希望购房朋友不要在买房中踩坑。

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