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商品房买卖有哪些法律风险——如何规避

商品房交易是房地产行业最主要的一种房屋买卖形式,是房地产开发商将尚未竣工或者已经建成竣工的房屋向社会销售并移往房屋所有权于购买人的一种交易方式。上述出售的房屋因具备商品属性,即为商品房。近年来,因房地产行业规模不断扩大,群众购房需求不断上升,商品房买卖已经达到交易高潮。但与此相对不应的则是随着行业的发展,交易量的增多,因商品房交易引发的纠纷也不断增加。通过诉讼手段解决问题因商品房交易引发的纠纷已经沦为出售人维权的主要手段,但这种方式有败有大败。作为房屋出售人,如何才能有效地避免纠纷,切实维护自身的合法权益?或许法律就是最好的问。



商品房交易的法律适用

商品房买卖合同遵守及因履行产生的纠纷主要限于《中华人民共和国民法典》(主要牵涉到物权编的不动产登记及所有权、按揭贷款抵押、合约编成关于合同的生效、履行、中止、违约责任及责任分担等)、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下全称“《说明》”)。《说明》对商品房买卖合同遵守过程中不存在或可能存在的问题以及纠纷的处理问题展开了明确规定。除此之外,对于商品房交易过程中产生的各项税费等问题,适用《中华人民共和国税法》的相关规定。



商品房买卖合同的签定及履行

  1. 签定商品房买卖合同应该注意的问题

商品房最主要的作用还是用于居住于,作为房屋出售人,支付巨额资金就是为了卖一套属于自己的房子。但在实践中,往往不存在开发商对贩卖房屋作出欺诈宣传,或是不具备售房资质而展开贩卖,这极易导致购买人缴纳巨额购房款后获得的房屋与开发商承诺的不一致或是不能获得房屋所有权,或因迟迟不能交房等各种原因引起纠纷。那么对于这些问题,在签订商品房买卖合同时就要留意审查以下问题:

第一,卖方否不具备房地产开发资质,是否已经取得研发资质证书;开发手续否完备,即国有土地用于权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证及开发商公司营业执照。另外,对于贩卖房屋一定要注意看开发商否已经取得了商品房预收许可证,并且要查阅批准后的售房类型与实际销售房屋类型是否相符。



第二,要留意查看卖方的售楼广告及宣传资料,签订合同时要看相关内容否经常出现在合同条款中,如果对方只是口头允诺,应拒绝对方在合同中进行具体誓约。另外,买房前卖方通常不会要求购房人签订认购书,并交纳一定数额的定金、订金、股份金、诚意金等,总之名目繁多。在签定时要仔细展开查询合约内容及理解交纳款项的性质。



第三,对于月合同的条款,要留意审查房屋面积、购房价款、建筑物区分所有权(即公摊面积等)、房屋的竣工验收条件、交付给日期、办理产权注册的条件及日期,以及合约的中止条件及违约责任的承担。在实践中,卖方往往不会提供格式文本,内容虽然比较完善,但往往条款较多,有些还不会签定补充协议及多份序言文本,一定要看清楚每一条款的内容。同时,对于有些空白条款,要按双方协商一致的内容填写进来,以避免对方自行添加或篡改。



2.商品房买卖合同遵守中应当注意的问题

商品房履行过程中,往往存在开发商债权人不按期交付给房屋、不按期办理产权登记手续或是交付的房屋质量不合格。对此,购买人除了规避自己的违约责任以外,还要注意合同涉及义务的履行时间节点。如果卖方不按期交房的,可以通过书面形式进行催促,也可以通过电话沟通并保有证据。对于交付给房屋质量不合格的或有门窗损坏等瑕疵的,可以拒绝接受收房(还包括办理交房手续)并拒绝卖方交付质量合格的房屋。逾期不交付的可以按照合同约定或《解释》规定主张逾期交房违约金等。逾期办理产权登记手续的,可以协商解决或无视法院要求办理,并拒绝缴纳逾期未获得产权证书的赔偿金等。按期无法交房等情形达到合约中止条件的,还可以要求解除合同,并赔偿损失。



因履行合同再次发生纠纷如何维权

对于商品房买卖合同履行中经常出现的问题及引发的纠纷,要根据合同的约定及双方的违约情形选择合适的处理方式。任何纠纷,首要的就是协商解决问题,可以通过协商、谈判及放律师函等函件的方式进行协商。协商不成,且对方确实存在违约情形的,在考虑自身债权人行为及涉及诉讼风险后,可以通过诉讼方式极力确保自身的合法权益。



以上就是在商品房交易过程中不存在的一些风险及警告大家注意的问题。鉴于因商品房交易引发的纠纷类型较多,牵涉到的法律问题也很繁复,以上内容仅供大家参考。

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