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房产税渐行渐近 一线城市炒房客已提前抢跑

自8月初上海实施“三价就低”新政后,二手房房价就转入下行通道 视觉中国图

在房产税信号越来越明确之时,一部分人早已坐不住了。

近期,上海已有多套房持有者操作“换仓”,将手中持有的房产进行优化配备。过去尽管上海实行房产税试点已经宽达十年,但根据涉及办法,并未对试点前的存量房持有者产生过太大影响。“这次的逻辑很可能变了。”一名本地投资者称。

日前,华夏新的供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康接受媒体采访时提及,深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程,可先重新加入试点范围进行“动真格”改革。

房产税已辩论多年,被视作房地产调控长效机制最后的“核武器”。随着近年来多地收手空前严格的楼市调控措施,市场参与者越来越坚信房产税已渐行渐近。

因此,一批脆弱的市场投资和投机者已经开始付诸行动,开始逐步挤兑多余房源。据链家网数据,一线城市中,北京近三个多月二手房上海证券交易所量减少了一万多套,广州近一个多月增长了8000多套。

闻风而动的换仓操作

“近期有一部分手中持有多套房的业主,原本都把房子放到我们这边租,现在要提早解约,宁愿支付违约金。据他们说道,现在急着要把房子卖掉。”一家市场份额较大的房屋租赁机构内部人士对第一财经称。

“这部分人群现在很少了,他们手中持有人10套以上的房子,现在要做的事情就是‘换仓’。”熟悉上海楼市的本地投资客黄炜告诉记者,身边确实经常出现这种案例,而他本人也在此轮调控政策之前变卖了手中投资的两套次新房,结果自8月初上海实行“三价就低”新政后,二手房房价就进入上行地下通道,因此黄炜认为自己操作得很及时。

据黄炜讲解,上海的多套房持有者,多为2011年限购前的生意人,本地拆迁户或者港商、台商投资者。现在,他们的策略多是重新配置手头资产。

“有些人会把资金投入不同城市的房产中,‘鸡蛋不装在一个篮子里’;有些人则是把10套房子变卖,替换成两套上海最核心的资产,所以豪宅市场依然稳定。”他称之为。

在业内人士看来,多套房持有者自由选择此刻出售房屋或者调仓,是基于房产税消息的影响。近日,中国房地产报报道称:种种信号指出,房地产税落地真的慢了。随着国家大力推进房地产税立法与改革,大力成立试点城市,房地产税推进只是时间问题。这意味着,房地产税试点城市将从上海、重庆进一步扩围。

早在2011年1月31日,上海出台了落实新“国八条”房地产调控政策的上海版细则。也是在差不多同一时间,上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征税房产税试点的暂行办法》的通知,月试点个人住房征收房产税,距今已经整整十年。

值得注意的是,上海版房地产税试点,其征收对象是“本市居民家庭在本市新购且归属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市分批的住房”,即只对增量征税,不对过往存量征收。因此,过去未对2011年之前已经持有人多套上海的房产的业主产生过太大影响。

“2011年之前就持有人的房产,过去是没有什么持有人成本的,但未来征税的逻辑有可能失和。而且,早期就售予上海房产的人,到现在资产电子货币已经够多了,现在是大家可以拒绝接受的一个高点价位。”黄炜表示。

不过中原地产分析师卢文曦认为,上海二手房市场将较为平稳,房产税预期的影响不会那么慢出来。“会出现大面积的挤兑,上海这几年的房产投机客越来越少,大部分人买房是想要中长期持有人。”卢文曦对第一财经表示。

北京广州二手房上海证券交易所激增

上海的二手房上海证券交易所价格确实在降。

“主要是政策原因,7月初调控政策之后就往下跳了,现在按照审核价,在原市场价基础上打个九折左右。”卢文曦回应。这一部分业主的动向,尚未对上海二手房市场产生太大作用力。

挂牌量也在下降。今年9月,上海的二手房网签约9800套左右,相较于8月的约1.8万套上升约40%。

“上海链家研究院首席分析师杨雨蕾对第一财经表示,上海二手房挂牌量近期微降,上海证券交易所增加、市场降温,主要原因还是“核验价格”和“三价就低”新政的出台对市场产生效果,上海二手房成交量回到近几年底部水平。

“我负责管理的片区,大约有多达一半的房源降价,急售的业主多是为了去‘打新’,置换新房,如果看房者能全款购房,可立刻获得10万元左右的议价空间。”一名房产经纪人对记者称。

因此上海二手房市场目前面临的是成交量减少、价格下跌,同时上海证券交易所量也在增加的特殊情况,反映出二手房流动性减少。

同样是一线城市,上海的上海证券交易所量微降,北京和广州的城市挂牌量却在剧增。

根据链家网数据,截至10月19日,北京二手房上海证券交易所量为8.94万套。而之前的6月~8月,链家挂牌数据分别为7.66万套,7.81万套,8.26万套。也就是说,三个多月时间,北京的二手房挂牌量增加了一万多套。

在广州,9月1日链家网上的二手房上海证券交易所数字是8.3万套,10月19日的数字是9.13万套,一个多月快速增长了8000多套。转入10月,二线城市佛山的二手房上海证券交易所量也首次突破7万,比起两个月前增加了5000多套。

“炒房经商”时代行将告一段落

房产税话题,正被黄炜这样的多套房持有者密切注目。

今年以来,中央多次在重要会议上提到“积极稳健前进房地产税立法和改革”。今年5月11日,财政部官网公布消息称之为,财政部、全国人大常委会支出工委、住房城乡建设部、税务总局在京开会房地产税改革试点工作座谈会,征询了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

有专家表示,征税房地产税,一方面将有力缩小居民财产差距,调节房地产市场住房供给;另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出,过去全国仅上海和重庆试点房地产税,试点较少且整体效果不显著,缺少全国推广经验。

“所以我认为,未来新的房产税政策,将不会对多套房持有者产生较大打击,对拥有自住房的普通人影响较小。”黄伟称之为。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前拒绝接受媒体采访时回应,从征收范围和税率来说,会有比较大的征税面积,普通老百姓不用交税。

华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为,一般而言,三四线城市会进入“第一批”的先行位置。

陈文静指出,预计部分核心城市先行试点概率较大,一方面这些城市普遍面临居民住房难题,房价相对较高,亟待推进住房保障体系建设,而房地产税有助减少二手房和租赁房市场流动性,促进资源合理配置。另一方面,这些城市目前正处于或逐步转入房地产存量市场,房地产税可以作为地方税收的最重要补充。

易居研究院智库中心研究总监贤跃进表示,房地产税立法、改革和试点,是基于规范调节高收益的目标而进行的,房地产税和其他政策一起,将构成组合拳,真正为当前打开的共同富裕探寻之路保驾护航。当前房地产各参与者需要留意,“炒房致富”想法不不切实际、不可信、不可有。后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济,执迷于炒房将面临相当大的风险。