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明年的楼市,会更冷



原创作者:柯谈

来源:柯谈地产观

从2021年初开始,对于楼市来说,全是利空,并且还未出尽。效果也是立竿见影,主要城市纷纷转入上行周期。

根据今年打破常规的调控力度以及过往二十年的周期来看,2022年的楼市行情,不会比今年更冷。大家务必做好过冬准备。

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拿上海来荐个例子吧。目前,上海行情急转直下,降温显著。

上周我在新浪微博柯谈地产观里说道过:当下,上海二手房市场最大的杀器,就是8月6日开始继续执行的按揭贷款“三价就较低”原则。

三价是网签合同价、银行评估价、涉税评估价,其中涉税评估价是最低的,仅相当于市场真实成交价的5-7折。而目前上海各大银行已经开始根据涉税评估价来审核按揭贷款成数,结果就是首套房首付从35%提高到了60%,二套房首付从70%提升到了80%。

这个调控力度,绝对的全国第一。

现在还在买房的是啥人?除了后知后觉的纯刚须要就是提高移位的小白,这就是跟风的凄惨下场:被误伤。

接下来上海的二手房是坚决不能入,移位客户也尽量躺平。已经在操作者的买家,合约中务必写明:贷款不批或额度严重不足,双方可无条件解约。

我从年初开始就多次发文警告风险,现在体会到我的良苦用心了吧。

上海这一轮所有的调控政策里,最严厉的就是“三价就低”,“三价就低”不取消,上海楼市永远永远起不来!

“三价就较低”的本质和二手房成交指导价一样,通过拉低指导价格来降低杠杆,提高首付。目前,已经实施二手房指导价的城市有13个:深圳、成都、西安、宁波、合肥、上海、广州、东莞、无锡、绍兴、金华、衢州、温州。这些城市都已降温,躺平勿进。

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8月31日,融创董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示:“下半年市场压力比较大的主要源于两方面,一方面是因为有些企业压力比较大之后就降价,另一个就是国家政策比较坚决,使得大家对房价有不下跌预期,而且经济压力比较大,大家的购买力受到影响。今年和2018年特别像,资金偏紧,下半年销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈的。”

孙宏斌说道的是实话,但是没说道到位。根据这次国家的决意和调控力度,以及过去二十年的牛熊周期来看,2022年的楼市,会比今年下半年还要冻,明年才是熊市的开始

2015年以前,房地产周期是3年,2015年之后,房地产周期是5年,未来是几年?大家静观其变吧。

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最近有两个城市受不了折磨,开始救市了,一个是浓眉大眼的长春,一个是小偷小摸的燕郊。

8月31日,长春房地产业协会发布《关于房地产市场平稳发展有关情况的通报》,为首次买房的大学生和农民工发放购房补贴,并且对外开放公积金家庭组合接力赛债。

这轮行情里东三省所有城市也只有沈阳和大连有涨幅,长春和哈尔滨阴跌不止。目前,沈阳大连也开始降温,长春即使救市也不要买,因为越等越低廉。

燕郊这种城市真的摆不上台面,每年都会偷偷摸摸的放开调控,前几年是新房,今年开始新房二手房限购都私下放开了,很多大V都在疯狂的推荐收割。

说实话,燕郊现在是绝对底部了,而且限购放开后已经开始声浪,没钱的刚须要北漂可以卖来自寄居,但是奢望大上涨赚钱是天方夜谭。别确信通州一体化和地铁开工利好,一线都能摁趴下,别说小小的燕郊了。再骚动下去,燕郊必定迎来调控。

接下来的四季度以及明年,熊市将不会来临,几乎可以意识到会有更多的城市跳出来救市,但只不会有两种命运:一、过分的,一日游退回;二、不过分的,救市也不行。

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2020年12月18日召开的中央经济工作会议,破例用了超大篇幅阐述“要高度重视保障性出租住房建设”,以此来解决好大城市住房突出问题。

2021年3月5日,全国两会上的政府工作报告同样拒绝:“切实减少保障性出租住房和共计产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力协助新市民、青年人等减轻住房困难”。

2021年6月24日,高层实施的《关于减缓发展保障性出租住房的意见》明确提出:“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”。

2021年8月31日,国新办举办“努力实现全体人民寄居有所居于”新闻发布会,住建部部长具体回应:“减缓创建以公租房、保障性出租住房和共计产权住房为主体的住房保障体系。公租房主要是为了解决问题城镇住房和收入双困家庭。保障性出租住房重点还是要解决人口净流入的重点城市,主要是大中城市,特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。共有产权住房主要是帮助有一定经济实力,买了房子的居民能够尽快提高居住于条件”。

去年底的中央经济工作会议是具备里程碑意义的,从定调到现在,高层一系列的部署意图已经非常明显了:今后,解决大城市里的新市民和青年人的居住问题,就是要依赖保障性租赁住房,而不是买房。

我们的目标是寄居有所居于,而不是居者有其屋。

解释的隐晦点就是:负担得起就卖,买不起就出租。国家会通过刺穿泡沫减少房价的方式来让所有人都买得起房。奢望房价下跌的幻想还是趁早抛弃吧。

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这次我们的调控频率非常整齐划一,大冷的一二线城市统统在今年开始降温。


从整体上来看,牛市已经结束,熊市即将到来。

显投资躺平,刚须要也要暂缓。识时务者为俊杰,切勿逆流而上。