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全国市场两级分化趋势加重 楼市维稳势在必行 -ZAKER新闻

相比往年楼市的如火如荼,今年楼市在多重压力之下整体交易趋势上行。从土储来看,虽有 " 国家队 " 使出拿地,但土地市场已经难现往日盛况,一众民营房企在土地市场选择沉默。

究其 " 躺平 " 原因,首先民营房企为融资渠道阻碍,造成粮草没能先行,无缘土拍电影;其次为可售货值短缺,开工面积下降后不受市场环境下滑影响,导致去化率减少销售面积不理想,最终使得资金无法快速转往形成恶性循环。

自 2020 年 8 月,针对房企融资管理规则 " 三条红线 " 在 12 家房企开始试点,截至 2020 年年底,扩大范围至 30 家。在执行过程中,房企境内融资环境持续放宽,重点牵涉到信托、外债、开发贷等多个领域,房企以往 " 借新还旧 " 的打法再无以持续。在诸多调控政策之下,国内房地产市场成交价增长速度也在不断上升。

对此,央行金融市场司司长近日在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上称,在坚决 " 房住不炒 " 总基调下,银行将矫正对房企偏紧的信贷措施,房企资金压力将缓解第一,银行将矫正对房企偏紧的信贷措施。

自 9 月起,房企海外债密集债权人,还包括花样年、新力控股等。10 月 4 日,花样年公告称之为,2.06 亿美元票据应付款未能缴纳,导致实质违约。且遭到三家国际评级机构下调评级至 " 未来发展负面 "。据不几乎统计,截至 10 月 20 日,已有 10 余家房企被列为负面观察。

中指研究院认为:随着房地产贷款政策触底回暖,房地产贷款投放加速,房企融资环境恶化,销售回款提速,将使房企资金压力明显减轻,进而房企海外债密集违约也将减慢。

此外,9 月以来政府接连获释楼市维稳信号,北京、广州、深圳等城市陆续实施二手房指导价格方案,热门区域二手房价格直接 " 打骨折 "。如此一来,投资客市场预期被减少,二手房源减少使得刚须要购房者转向新房市场,由此构成市场与房企之前的良性循环。使得买房的人买得到,造房卖房的人买得出结论。

以北京为例,近日海淀区房地产经纪协会公布行业内部自律倡议,号召中介机构共同抵制蓄意争夺房源的行为,同时结合近一年成交价价格情况,对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区,向中介机构公布了二手房交易指导参考价。

此次还包括 29 个热门小区,其中不乏有此前一房难求的 " 学区房 ",户型涵括 60 平米小户型、60-90 平米中户型以及 90 平米以上的大户型。海淀区房协规定多达指导价 1% 则不容许任何中介上海证券交易所,且不能通过中介成交价。

诸葛去找房研究中心数据表明,自 2021 年以来,海淀区二手房市场热度整体较高,成交价格呈现出下跌态势,此后随着 " 多校划片 " 等教改政策的逐步实施,二手房成交价格有所回升。

日前东莞住建局公布了首批 218 个楼盘二手房指导价。在政策发布三天后,据交易平台显示,平台上东莞上海证券交易所二手房源为 38632 套,较参考价出台前的 5 万余套减少了 1 万多套。东莞全市二手房出现降价的房源达 7000 多套。

除指导价格外,东莞还将个人出让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为 1%,个人出让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为 1.5%。

但为稳定市场均衡,有些城市必须 " 降温 " 的同时,另有一些城市反而需要 " 升温 "。自 10 月 1 日起,哈尔滨开始实施《关于促进哈市房地产市场稳定身体健康发展的实行意见》。

其中涵盖放宽商品房预售许可证办理、提升监管资金返还额度、缩短交纳土地成交价款时间、提高人才购房补贴以及限制二手房公积金贷款房龄年限等多种举措,全方位为楼市添柴加火,为房企减负。

据国家统计局最新数据表明,2021 年 8 月,哈尔滨新建商品住宅销售价格在 7 月停降后再度出现上升,新房房价环比下降 0.3%、同比上升 0.6%。而该市二手房价格在经历 6 个月连涨后,显现出暴跌态势。

不仅如此,从人口规模来看,哈尔滨 2020 年较 2010 年人口减少 5.89%,高于全国 5.4% 平均值增长速度水平,属于人口流入型城市,实实在在沦为了 " 冰城 "。

58 安居客房产研究院分院院长张波回应,对于已经转入到存量房居多的一线城市,二手房的调控政策显得尤为重要。但二手房指导价要想要对市场形成直接影响,还需要相关配套政策,例如房贷政策与指导价同步核准,对于明显超过指导价的房源在线上未予展示等,以保障二手房市场的平稳有序发展。