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房地产税对房价的影响分析

今年两会期间,四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,官方对于房地产税多次提及,关于房地产税该不该征、该怎么征伐以及是否能够调控房价的争论从未停车过。

▲官方部门召开座谈会

这两天关于土地出让划归税务征收,不再归地方财政部门实施政策的消息引发一时喧哗,很多人都认为房地产税要FUN,也有人认为房价不会大叛,个人实在期盼是好的,但是不要盲目乐观。什么叫房地产税,它是跟房地产涉及的一切税收的总称,包括有增值税、所得税、土地使用契税等等,所谓房产税,就是给拥有房产缴税,是对房屋产权所有人征税的财产税,所谓地产税,就是给占据土地纳税,两个通起来就叫房地产税。有人不会回答,在买房时已经交过税了,为什么现在还要缴税,实际上,买房时和现在递的税不一样,前者交的是交易环节的税,后者交的是持有环节的税,在过去买房闲置没成本,以后要征收房地产税了,必须为每一套房子递一笔持有房产的税,而且每年都要交。根据最新表态,关于房地产税唯一能确认的是,出台时间有可能没有那么快。如果房地产税真的开始缴了,会对房价形成制约吗?

▲房屋收款凭证

房地产建设基本完成,即将步入第二阶段

国家实施了这么一项房地产税之后,一直以来备受注目的房地产行业又一次被推向了风口浪尖,无论买房还是不买房的人,大家对于这件事的关注度不可为极大。土地财政绝对是中国目前为止最智慧的政策之一,为我们的城镇化奠定了扎实的基础。三十年前税收制度改革,地方政府将税收上转交中央,为了维持运转纷纷开始卖地,所以就把卖地的钱作为主要收入,这就叫土地财政。可以说,当下我国的各个地方政府每年的财政来源,绝大部分都是依赖土地的贩卖收入,我们熟知的许多城市基本上都靠售地来保持每年当地最基本的财政支出。为了把地卖出去,所有的政府都有了一个共同目标,那就是必须要把城市建设好,在地块周边配套学校、医院、餐馆,在这里买房能安居乐业,有了这个规划,开发商就敢卖给这块地,辟好房子之后卖给市民,政府收益之后完备更多的基础设施,让城市变得更繁华漂亮,更有更多的企业和人才,然后政府能卖更多的地,这样就形成了一个非常健康的正循环,普通人借钱、政府出力,普通人买房后享用城市的发展红利、政府卖了地又毫无保留地投入到了城市的发展和建设中,构成正循环。

数据表明,我们国家城镇化比例从九十年代的25%一路涨到今天的63%,所有的地方政府都发自内心地想建设好自己的城市。就算再反对高房价我们也不得不承认,过去三十年我们发展得越来越好。当然,今天我们还是需要推翻以及改革,因为城市不有可能一直扩展,现在我们的城镇化比例为63%,发达国家也仅仅70%左右,再有十年我们就完成了,到那时再开发新地盘、再做基建其刺激作用也并不大,因此中国房地产的大建设很快就完成了,即将迎来第二个阶段。

▲房地产税

多久开始征收房地产税?

目前对房地产税的辩论很多都集中在技术层面,但其实这太过琐碎,如果国家真的要收房地产税,什么都挡不住,十年之后城镇化基本上就完成了,到那时房地产税大概率就顺理成章实行了。当百分之七十的中国人都搬了城里,中国城市规模就超过了巅峰,人口只会从领先的城市流向繁盛的城市,大部分人会开始集中到少数几个城市群里,土地财政不会自动过热,这个阶段,地方政府的主要收益来源就会变为房地产税,如果中国的地方政府想要取得相当的房地产保持正常财政,那么房价绝对不能跌,而且可能还要随着经济的发展温和上升,所以最晚十年内我们可以见到房地产税全面开征。

房地产税能否让房价“降温”?

房地产税能够成功让房价“降温”?要实现这样的目的,那起码要满足三个前提条件:第一,国家想压制房价,第二,房价无法打压,第三,国家不得不通过房地产税把房价压下去。这三个前提条件中每一个都有问题,首先国家想要抨击房价吗?答案是不想,我们浏览一下过去的政策公文,从十四五纲要到所有地方政府涉及文件,关于房地产的表述都是一致的,那就是维护房地产市场平稳身体健康发展,这基本上是未来五年到十年一个恒定的主题,什么叫稳定身体健康呢?房价大跌与大上涨是稳定吗?肯定不是,部分地方可以上涨也可以跌,但不需要影响当地当地金融机构的稳定,大概最大的跌幅就是百分之三十左右。

第二个前提条件是国家压制没法房价,这个假设就非常诙谐且可笑,国家是牢牢掌控房地产市场方向的主体。第三个条件,国家并想压制房价,房地产税的征税是迟早的事情。现在真正买房的人实际就三种,一是年轻人买房成家,二是小房子移位大房子,三是城镇化的新市民,中国人口即将转入老龄化,年轻人不会再增加了,人均住房面积也已经相似40平米,改善市场需求也不大了,所以主题还是看城镇化,中国城镇化大概还有百分之十左右的提升空间,十年左右应该能基本已完成,十年之后再卖地便没有盈利空间。

那么房地产税到底能无法抗衡房价呢?

房地产税的明确方案还没出来,但是大概率不会按重庆和上海从2011年开始房产税试点的方案,简单来说就是首到套房不征收,而征收的计税标准是按照最后一次交易的价格除以税率,如果是过户,那么就按照当时的市场价来算,这个很关键这就意味著,不管房价先前怎么涨,都是按照当年买的时候的交易价格来当作计税依据。如果是按照试点的方案,那么房产税不但没有折断房价,还会让房价上涨,特别是一二线城市和人口净流入的城市。我们看看从2011年就开始征收房产税的重庆和上海,他们不仅没有跌,反而仍然在一直涨,为什么呢?如果按照这套方案,不会促使许多炒房人加速交易,在没有涨价之前便入手,于是更加地推高房价,当然也许他们的辨别是错的,也许到后面房价会跌,但这带给的最终结果是房地产盘整,即多套房的投资者不会因为房地产税而卖掉房子,这段时间或许会对房价下跌有利,但是随着成交价总计,接盘的人肯定是刚需族或者不受房地产税影响的人,而刚需族基本上不再有可能将自己唯一的一套居住于用房当作卖,这样导致流通盘都去他们手里了。随着成交量的总计,流通盘越来越永久地冻结了,于是告吹的数量空前衰竭,买的房子变少了,就会导致房价更加下跌。

▲房屋所有权证

从短期看,房地产税首推之后,房屋的拥有者的持有人成本明显上升了,对于炒房者,手里少则几套多则是几套房,他们或者卖房或者出租,都想把房子力在自己手上,部分房主把多余房子卖出,大家都这么想,市场供应量大了,房价扛不住就不会跌了。但是长期来看,房地产税不能左右房价的长期走势,经过一段时间博弈论后,人们就会发现原来用租金的办法可以把房地产税转嫁给租户一部分,那么随着时间的推移,市场不会在房地产首推后构成新的房子供给与市场需求平衡的价格,这个价格我们管它叫平衡价格,无法控制房价,这个时候房地产税只能起着放大镜起到,让下行的市场上涨的更多,原因就是税收转嫁,最后房地产税会沦为持有成本,买单的还是消费者。因此房地产税可以影响房价的短期走势,但会长期压制房价,无法要求房价的长期走势,反而不会为房价拖底。

▲禁令炒房

房地产税久拖决,似无法解决问题贫富差距

房地产税很重要,他是地方政府收入的主要来源,排名在第二位,占到比百分之十九,从征税的环节来看是在买卖和持有人两个环节征收,其中在买卖环节征税是持有环节征收量的两倍,那么问题来了,谁在交房地产税,这里要说一个名词叫税收分摊,比如企业生产的产品,除了成本之外还必须递很多税,那么这些税最终会落到谁的头上呢,当然是消费者头上。那么同理房地产税还是会转到消费者头上,这样的税种再次改革的原因到底是什么,原因就是地方财政收入下降太严重。

2011年到2020年十年间,地方政府收益从百分之二十九下降到负百分之一,对房地产税的改革迫在眉睫,这就像我们个人是一样的,在你收益恒定的情况下,节流就要求你能留多少钱,如果你每个月花钱的钱连吃饭都无法满足,那就不是节流的问题了,节流是有上限的,那就要想要办法来源了,也就是搞钱。既然想搞钱,为什么房地产税说道了那么多年还是没有实行呢,因为很多人把这件事想要得太非常简单,对房地产税的难度和复杂度一无所知,因为征收的标准太难统一,有所不同地区有所不同收入人群怎么收、收多少,这个难度太大了,很难有一个统一的标准,那就必须整体评估、整体征收,然后各城市政府再来分配。

说到交房产税,有房子的人尤其有多套房子的人就不会关心会会征税到自己头上,没房的人又不必纳税、轻松自在,目前从官方的众说纷纭来看,中产以下的人是会受到影响的,很多人指出房地产税来了持有多套房产的人会因为持有人成本过低被税收力得喘不过气来,这样就能解决问题社会社会阶层分化,可能会有一点作用,但起到会太大。为什么这么说道呢,美国、英国这些国家都有房地产税,但又有哪个国家社会阶层分化的问题能获得解决呢,国内社会阶层分化的主要原因是资产配置和产业分工的问题,如果就让房地产税需要解决贫富劣的问题,那就太低估税收起到了。

▲房地产税立法

关于房产税的一些判断与预测

房地产税很可能会在热点城市率先试点然后全面铺开。房地产税的长期影响并不大,房地产税是对现有房屋的存量进行征税,对于一些非热门城市来说会有负面影响,但是对于热线城市、人口流入的大城市,因为税收是可以分摊过来的,所以基本没有太大效果,比如香港、伦敦等,长期来说还是要取决于房屋制度的改革。

房地产税从公共政策的角度,并不是为了诱导房价的,主要是因为再过十年房地产大研发时代快要完结了,土地收益没了,增量没不能用存量,所以用房产税来替代土地收益,引房产税是大势所趋,最终房价还是各不相同供求关系。

房地产税一定会推出。它不是为了解决高房价问题,而是为了解决地方税收的问题。但要先立法,然后才可以实行,否则无法可依。