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上海二手房骤冷背后:“学区房”降温、“三价就低”效应显现

为了刚出生的孩子提前准备学区房,在上海浦东下班的金融白领刘佳(化名)于去年春节后买了一套约45平方米的“老斩小”,总价320万元。这套房子位于上海徐汇区柳林路田林十四村,对口小学是田林四小。

根据链家APP显示,田林十四村最近一次成交价是10月份,35平方米的房子成交总价为303万元,单价约8.6万元/平方米。“以35平方米一室户型为例,今年年初,一室户挂牌价基本在350万元,目前挂牌价在303万元左右。也就是说,去年下半年到今年上半年,学区房是涨价了一波的,但是自从学区房新政、‘三价就低’等新规实行以来,上海二手房降温比较显著。”刘佳如是说。

“三价就较低”规则下,上海二手房成交量衰退

事实上,上海二手房已经经常出现“二连跌到”了。

据国家统计局数据,今年10月上海二手房销售价格环比下跌0.4%。时隔9月迎来今年首跌后,二手房的降温仍在持续。而上海二手房售价“二连跌”的现象上次经常出现时还是在2019年。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出,上海三季度二手房的迅速降温与“三价就低”的政策相关。

今年8月9日,上海开始继续执行二手房申请房贷“三价就较低”原则,即银行不会根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价,自由选择相对最低的价格来审批贷款额度。上海发售的“三价就较低”,可谓是加强版的二手房指导价,直接影响着楼市成交价。

“比如一套1000万元的房子,如果银行评估价700万元,就只能按照700万元来进行贷款审批,相当于首付款必要抬升到545万元。”某沪上中介人员告诉记者,“目前绝大多数的评估价相等于市场价要打到七折或者八折,即使是首套房,首付比例也从35%提升到50%以上。”